Huurverhoging

U bevindt zich hierzo: Home | Ik ben huurder | Huur | Huurverhoging

Huurverhoging

Alle huurders krijgen in april bericht over de jaarlijkse huurverhoging die ingaat per 1 juli.

We realiseren ons dat het rare tijden zijn. We moeten thuis blijven, 1,5 m afstand houden en er zijn bedrijven die geen of minder inkomsten hebben. 

Ondanks de coronacrisis gaat de huurverhoging per 1 juli door. Wel houden wij deze net als vorige jaren beperkt. Gemiddeld voor onze sociale huurwoningen is deze 1,96%, lager dan de inflatie van 2,6%.

Waarom? Door inflatie wordt alles duurder, maar dat wordt gecompenseerd met meestijgende lonen. Ook voor corporaties gaan belastingen, aannemerskosten enzovoorts omhoog. Woonforte wil volle vaart doorgaan met het onderhoud van woningen en nieuwbouw. De huren zijn onze enige inkomsten, daarom rekenen we een deel van inflatie door in een huurverhoging. Daarover leggen we graag het een en ander over uit.

ALGEMENE UITLEG HUURVERHOGING

Woonforte houdt de huurverhoging dit jaar weer beperkt. Voor bijna 6.500 huurders bedraagt de huurverhoging maximaal 1,3%. Dat is ruim onder de inflatie van 2,6%. Voor zo’n 2.300 huurders van een sociale huurwoning die nu een lagere huur betalen, is de huurverhoging maximaal 3,9%.

1. Waarom een huurverhoging tijdens coronacrisis?

De enige inkomsten voor een woningcorporatie zijn de huren. Natuurlijk kan een corporatie geld lenen maar daaroverheen gaat rente. Een corporatie betaalt dan altijd meer dan er geleend is.

Voor de komende jaren heeft Woonforte een grote opgave om nieuwe woningen te bouwen en te blijven investeren in betaalbaarheid van woningen. Dat betekent dat er geld nodig is om nieuwbouwprojecten te ontwikkelen en te bouwen. Dat betekent dat we in ieder geval gelijke inkomsten proberen te houden elk jaar. Met de huurverhoging compenseert Woonforte de inflatie.

Om huren niet echt duurder te maken, kiest Woonforte ervoor om de gemiddelde huurverhoging niet boven inflatie te laten komen. Overigens mag de huurverhoging voor sociale huurwoningen van de rijksoverheid zelfs 5,1% bedragen (inflatie + 2,5%). Dat doen we dus niet!

Bij Woonforte ligt de gemiddelde huurverhoging al vele jaren ruim onder inflatie. Dit jaar is de gemiddelde huurverhoging voor de sociale doelgroep 1,96%. Dat is dus lager dan inflatie want die bedraagt 2,6%.

Huur is onze enige bron van inkomsten, het is dus ook eerlijk en logisch als de corporatie dan ook een deel van de inflatie doorrekent. De meeste huurders hebben immers dit jaar gewoon inflatiecorrectie gekregen van hun werkgever.

Maatwerk voor huurders met betalingsproblemen

Door de coronacrisis zijn er mensen die hun baan zijn verloren of minder inkomsten hebben. Daarmee gaan we in gesprek en bespreken samen wat de mogelijkheden zijn. Zij kunnen contact met ons opnemen om hierover afspraken te maken. Wij leveren dus maatwerk voor wie dat nodig heeft.

Deel A. 

Lage en middeninkomens – tot € 43.574,- (die een sociale huurwoning huren)

Uitgangspunten:
De huurprijs is na verhoging per 1 juli nooit hoger dan € 737,14, behalve als deze door een meer dan gemiddelde huurverhoging al eerder boven € 737,14 is uitgekomen. Zie punt 5.

2. Wie krijgt 1,3% huurverhoging?

Zo’n 6.500 huurders van een sociale huurwoning krijgen maximaal 1,3 % huurverhoging. Bij een sociale huurwoning wordt de maximale huurprijs berekend volgens het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel. Heeft de woning nu een huurprijs hoger dan 70% van de maximale huurprijs? Dan krijgen deze huurders maximaal 1,3% huurverhoging.
De huurverhoging laten we niet hoger stijger dan 70% van de maximale huurprijs. Voor een deel van deze huurders is de verhoging lager dan 1,3 %.

Het aantal punten van de huurwoning en het percentage van de maximale huurprijs kunt u vinden in Mijn Woonforte.

3. Wie krijgt 3,9% huurverhoging?

Zo’n 2.300 huurders van een sociale huurwoning krijgen maximaal 3,9 % huurverhoging. Hun huidige huurprijs is nu relatief laag, onder de 70% van de maximale huurprijs.

Het aantal punten van de huurwoning en het percentage van de maximale huurprijs kunt u vinden in Mijn Woonforte.

4. Waarom dit verschil in percentages van 1,3%  en 3,9%?

We krijgen vaak vragen waarom buren een andere huurprijs betalen. Door de huurverhoging op deze manier toe te passen, komen de huurprijzen weer meer op één lijn.

5. Wie krijgt 2,6% huurverhoging?

Heeft u een gereguleerd (sociaal) huurcontract en is uw huurprijs in het verleden ooit door een meer dan gemiddelde huurverhoging boven de € 737,14 gestegen, dan verhogen wij de huur met het inflatiepercentage. Voor 2020 is dit vastgesteld op 2,6%.

6. Wat is de gemiddelde huurverhoging voor sociale huurwoningen?

De gemiddelde huurverhoging voor de sociale doelgroep is 1,96%. Dat zijn onze huurders die een sociale huurwoningen (met een huurprijs tot € 737,14) huren én een maximaal gezinsinkomen hebben van minder dan € 43.574 De gemiddelde huurverhoging is dus lager dan inflatie want die bedraagt 2,6% over 2019.

7. Met welk bedrag gaat de huur omhoog? Een paar voorbeelden.

Dat is niet zo eenvoudig te beantwoorden. De gemiddelde huurprijs van alle sociale huurwoningen van Woonforte is € 534,-. Met een gemiddelde huurverhoging van 1,96% komt een gemiddelde huurverhoging dus € 6,68. In de praktijk varieert de huurverhoging natuurlijk. Voor de sociale doelgroep varieert die van € 3,50 tot € 17-.

Voorbeelden Huidige huur Huurverhoging Bedrag erbij Nieuwe huur per 1 juli
Huurder A € 400,- 3,9% € 15,60 € 415,60
Huurder B € 620,- 1,3% € 8,06 € 628,06

8. Naar welk inkomen wordt gekeken voor de huurverhoging?

Het inkomen van de huurder is dit jaar alleen relevant voor de inkomensafhankelijke huurverhoging. Deze geldt alleen voor huurders die een sociale huurwoning huren (met een huurprijs onder € 737,14) én met een gezinsjaarinkomen hoger dan € 43.574,-.

Bij de huurverhoging voor huurders van een sociale huurwoning met een lager inkomen dan € 43.574,- heeft de maximale huur van een woning (volgens het puntenwaarderingssysteem) invloed.

9. Wat is de maximale huurprijs?

De sociale huurwoning krijgt punten voor bijvoorbeeld oppervlakte, keuken, WOZ-waarde en energielabel. Dit is het puntenwaarderingssysteem. Op basis van deze punten geldt voor de woning een maximale huurprijs: dit is wat de woning ‘waard’ is in de woningmarkt.

Woonforte mag nooit meer dan 100% van de maximale huurprijs berekenen. De huurprijs probeert de corporatie rond 70% van de maximale huurprijs te houden. Wat de maximale huurprijs is voor een sociale huurwoning kan iedere huurder voor de eigen woning zelf bekijken in Mijn Woonforte, in het persoonlijke account.

Een maximale huurprijs geldt niet voor vrijesectorwoningen. Daar is de huurprijs altijd boven € 737,14, en er geldt geen maximum - de huurprijs is conform marktprijzen.

10. Bijzondere situaties voor afwijkende huurverhoging

Huurders die wonen in een sociale huurwoning waarvan besloten is deze woning te slopen, krijgen ook dit jaar geen huurverhoging.
Op advies van de Huurdersorganisatie Groene Hart past Woonforte de huurverhoging aan voor alle sociale huurwoningen met een energielabel G, F en E. Deze zal maximaal 1,3% zijn. Ongeacht de huurprijs op dit moment.

11.   Als mijn huur stijgt boven de sociale huurgrens van € 737,14 kan ik dan wel mijn huurtoeslag behouden?

De maximale huurgrens in 2020

  • voor huurders jonger dan 23 jaar is € 432,51 en
  • voor huurders van 23 jaar en ouder is € 737,14.

De nieuwe huurprijs na de huurverhoging van de sociale huurwoningen wordt niet afgetopt op deze bedragen. Huurders die in de maand vóór de huurverhoging huurtoeslag kregen, houden het recht op huurtoeslag. Als ze voldoen aan alle voorwaarden voor de huurtoeslag. Alleen voor het (nieuwe) deel boven de maximale huurgrens ontvangen zij dan geen huurtoeslag.

Jongeren tot 23 jaar die al recht hadden op huurtoeslag, behouden dat recht als hun huurprijs door een huurverhoging boven de kwaliteitskortingsgrens (€ 432,15) uitkomt. Maar over het deel van de huurprijs dat boven die grens ligt, krijgen zij geen toeslag. Dat deel moeten zij volledig zelf betalen.
Huurtoeslagontvangers vanaf 23 jaar behouden hun recht op toeslag. Het deel van de huurprijs dat boven de kwaliteitskortingsgrens ligt, wordt voor slechts 65% vergoed.
Als jongeren te maken hebben met een wisselend inkomen? Hadden jongeren onder 23 jaar geen recht op toeslag in het jaar dat de huurverhoging hun huurprijs boven de grens bracht? Dan is er ook na inkomensdaling géén toeslag meer mogelijk. Behalve als de jongere intussen 23 is geworden.

LET OP:

Heeft u te maken met een inkomensterugval in 2019? Wilt u huurtoeslag aanvragen maar komt de huur vanwege de huurverhoging boven de maximale huurgrens voor sociale huurwoningen? Neem zo snel mogelijk contact op met onze Eerstelijns Service, telefoon (0172) 418 518. U komt misschien in aanmerking voor een huurverlaging of huurbevriezing.

12. Ik huur net een paar maanden in de nieuwbouw van Brederodepeer. Krijg ik nu ook een huurverhoging?

Ja, ook de nieuwbouwwoningen Brederodepeer lopen mee in de huurverhogingsronde. Het percentage van de huurverhoging kunt u zien op de brief over de huurverhoging die alle huurders in april ontvangen.

13. Mijn huurprijs wordt nu hoger dan € 737,14. Blijft mijn woning wel sociaal?

Uw woning blijft ook na de huurverhoging sociaal, ondanks dat u vanaf 1 juli een huurprijs betaalt die hoger ligt dan € 734,14. U betaalt voor de sociale huurwoning nooit meer dan de maximale huurprijs volgens het puntenwaarderingssysteem.

14. Kan mijn huurprijs onbeperkt stijgen?

Voor een sociale huurwoning kan dat niet. De woningpuntenwaardering bepaalt de maximale huurprijs van de woning. De huurprijs mag hier nooit bovenuit komen. De woningwaardering voor uw huurwoning kunt u vinden op het digitale huurdersportaal Mijn Woonforte.

Voor huurwoningen in de vrijesector geldt geen maximale huurprijs. Uiteraard houden we hier wel rekening met een prijs-/kwaliteitsverhouding die regulier is voor de Alphense woningmarkt.

15. Wat gaat Woonforte doen met de huurinkomsten?

Woonforte blijft de huuropbrengsten na aftrek van verplichte lasten volledig investeren in de woningen:

  • in onderhoud,
  • in nieuwbouw en aankoop van geschikte locaties/gebouwen voor (sociale) huurwoningen,
  • in leefbaarheid en
  • in de Alphense woningmarkt.

In 2019 gaf Woonforte € 46 miljoen uit aan renovatie en onderhoud van woningen (inclusief het plaatsen van zonnepanelen).

16. Ik woon in het Rode Dorp en mijn woning wordt gesloopt. Krijg ik dan toch een huurverhoging?

Nee. Woningen waarvoor een sloopvergunning is aangevraagd, zoals de woningen in het Rode Dorp ontvangen geen huurverhoging (0%).
Per abuis zijn deze woningen wel meegestuurd in de aanvraag naar de Belastingdienst voor de inkomensafhankelijke huurverhoging. Dat was niet nodig geweest. Deze huurders hebben wel al een brief van de Belastingdienst gekregen met de melding dat de gegevens zijn opgevraagd door Woonforte. Die gegevens, de adressen zijn inmiddels vernietigd en daar doen we verder niets mee.

17. Ik huur een vrije sectorwoning. Wat is mijn huurverhoging?

De huurverhoging voor vrije sectorwoningen is 3,6%.


Deel B.

Hoge inkomens - vanaf € 43.574,-

Uitgangpunten voor inkomensafhankelijke huurverhoging:

  • De hoogte van het fiscaal vastgestelde inkomen over 2018 is maatgevend;
  • Wettelijk gezien mag de huurprijs na verhoging nooit hoger zijn dan de maximale huur.

18. Wie krijgt een inkomensafhankelijke huurverhoging?

Zo’n 800 huurders met een gezinsinkomen boven € 43,574,- die een sociale huurwoning huren, krijgen dit jaar een inkomensafhankelijke huurverhoging. Als de huurprijs lager is dan € 737,14 komt de huurverhoging uit op maximaal 5,2 % (wettelijk toegestaan is 6,6%). Als de huurprijs nu al hoger is dan € 737,14 dan bedraagt de huurverhoging 2,6%.

Woonforte vindt het fijn dat deze mensen bij ons huren. Wel sluiten we hiermee aan bij de gedachte dat huurders met een hoger inkomen een huur moeten betalen die meer in lijn is met de markthuur van de woning. Zelfs met deze huurverhoging komt die huurprijs nog niet in de buurt van de markthuur.

Voorbeelden Huidige huurprijs Huurverhoging Bedrag erbij Nieuwe huurprijs per 1 juli
Huurder C  € 535,- 5,2%  € 27,82 € 562,85
Huurder D  € 738,- 2,6%  € 19,19 € 757,19

Wil je meer lezen over de inkomensafhankelijke huurverhoging kijk dan naar Vraag & Antwoord over inkomensafhankelijke huurverhoging hieronder.


Vraag & Antwoord over inkomensafhankelijke huurverhoging.

 

Vraag & Antwoord over bezwaar maken.


In de (bladerbare) digitale Huurkrant 2020 vindt u meer informatie over de landelijke huurverhoging van woningcorporaties 2020.

Bezwaar maken tegen de huurverhoging

Als u het niet eens bent met de huurverhoging, kunt u bezwaar maken. Dit doet u schriftelijk. U kunt hiervoor de modelbrief van de Huurcommissie gebruiken. Deze vult u in en stuurt u op aan Woonforte.

Uw bezwaarschrift moet bij Woonforte zijn aangekomen vóór de datum waarop de nieuwe huurverhoging ingaat, dus uiterlijk 30 juni 2020.

Als Woonforte het eens is met uw bezwaar, krijgt u daar zo snel mogelijk bericht over.
Als Woonforte het niet eens is met uw bezwaar, gaat het bezwaar naar de Huurcommissie. Die doet dan uitspraak over de huurverhoging. U krijgt bericht over de uitspraak.

Meer informatie over bezwaar maken tegen de huurverhoging vindt u bij de Rijksoverheid.

 

Zelf regelen

Zelf uw zaken regelen zonder rekening te houden met onze openingstijden of wachttijden? Dat kan!

Gewoon online, wanneer u dat wilt. Ook 's avonds en in het weekend. Ontdek het gemak.

Ga naar Mijn Woonforte

Tips?

Is u iets opgevallen op de site wat beter kan of mist u informatie? Laat het ons weten!
service@woonforte.nl