Huurverhoging: vragen, antwoorden en feiten

U bevindt zich hierzo: Home | 2019 | April | Huurverhoging: vragen, antwoorden en feiten

Huurverhoging: vragen, antwoorden en feiten

Op websites en social media zijn publicaties over de huurverhoging van Woonforte verschenen die misverstanden opriepen. We willen graag antwoord geven op alle vragen die dat heeft opgeroepen en de juiste feiten op een rij zetten.

Huurverhoging 1 juli

Waarom een huurverhoging?

Het bedrag voor de huur wordt jaarlijks aangepast aan de gestegen kosten. Dat is de inflatie. Om huren niet echt duurder te maken, kiest Woonforte ervoor om de gemiddelde huurverhoging van sociale huurwoningen niet boven inflatie te laten komen. Overigens mag de huurverhoging voor sociale huurwoningen van de rijksoverheid zelfs 4,1% bedragen (inflatie + 2,5%).

Bij Woonforte ligt de gemiddelde huurverhoging al vele jaren ruim onder inflatie. Dit jaar is de gemiddelde huurverhoging 1,25%  voor de sociale doelgroep (huishoudinkomen lager dan € 42.436,-, wonend in een huurwoning met een huurprijs onder de € 720,42 .) De huurverhoging is dus nog steeds lager dan inflatie, want die bedraagt 1,6%. Het is niet veel lager, maar toch nog eronder.
Vorig jaar was de gemiddelde huurverhoging over alle woningen 0,5% (inflatie 1,4%). Ruim 7.000 huurders kregen toen geen huurverhoging (0%) en ruim 3.000 huurders 1,4% huurverhoging.

Het nieuwe huurbedrag gaat in per 1 juli.

Wie krijgt 0,8% huurverhoging?

Ruim 6.500 huurders van een sociale huurwoning krijgen 0,8% huurverhoging. Bij een sociale huurwoning wordt de maximale huurprijs berekend volgens het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel. Heeft uw woning nu een huurprijs hoger dan 70% van de maximale huurprijs? Dan krijgt u 0,8% huurverhoging.

Het aantal punten van uw woning en het percentage van de maximale huurprijs vindt u in Mijn Woonforte.

Wie krijgt 2,4% huurverhoging?

Zo’n 3.000 huurders krijgen maximaal 2,4% huurverhoging. Hun huidige huurprijs is nu relatief laag, onder de 70% van de maximaal redelijk huurprijs. Deze maximaal redelijk huurprijs is afhankelijk van wat uw woning aan punten volgens het waarderingssysteem waard is.
Met de huurverhoging laten we de huurprijs van uw woning niet hoger stijgen dan 70% van de maximale huurprijs. Voor een deel van deze huurders is de verhoging dus lager dan 2,4%.

Het aantal punten van uw woning en het percentage van de maximale huurprijs vindt u in Mijn Woonforte.

Waarom dit verschil in percentages van 0,8 en 2,4%?

We krijgen vaak vragen waarom buren een andere huurprijs betalen. Door de huurverhoging op deze manier toe te passen, komen de huurprijzen weer meer op één lijn.  

Wat is de gemiddelde huurverhoging voor sociale huurwoningen?

De gemiddelde huurverhoging voor de sociale doelgroep is 1,25%. De sociale doelgroep zijn onze huurders die een sociale huurwoningen (met een huurprijs tot € 720,42) huren én een maximaal gezinsinkomen hebben van € 42.436,-. De gemiddelde huurverhoging is dus lager dan inflatie want die bedraagt 1,6% over 2018.

Met welk bedrag gaat de huur omhoog?

Dat is niet zo eenvoudig te beantwoorden. De gemiddelde huurprijs van alle sociale huurwoningen van Woonforte is € 534 euro. De gemiddelde huurverhoging van 1,25% en is op de gemiddelde huur dus € 6,68. In de praktijk varieert de huurverhoging natuurlijk. Voor de sociale doelgroep varieert die van 3,50 tot 17 euro per maand.

Voorbeeld 1:  Huurder A betaalt nu € 400 euro huur per maand. Hij krijgt een huurverhoging van 2,4% en gaat dus € 9,60 per maand meer huur betalen. De huurprijs vanaf 1 juli bedraagt dus € 409,60 per maand.

Voorbeeld 2: Huurder B betaalt nu € 620 euro per maand. Hij krijgt 0,8% huurverhoging en gaat vanaf 1 juli dus € 4,96 per maand meer huur betalen. De huurprijs vanaf 1 juli bedraagt dus € 624,69  per maand.

Wie krijgt inkomensafhankelijke huurverhoging en waarom?

De rijksoverheid heeft bepaald dat woningcorporaties huishoudens met een inkomen boven de € 42.436,-  een inkomens afhankelijke huurverhoging van 5,6% kunnen geven. Zo’n 800 huurders met een gezinsinkomen boven € 42.436,- die een sociale huurwoning van Woonforte huren, krijgen dit jaar een inkomensafhankelijke huurverhoging. Als de huurprijs lager is dan € 720,42, komt de huurverhoging uit op 5,6 %. Als de huurprijs nu al hoger is dan € 720,42 dan bedraagt de huurverhoging 1,6%. Woonforte vindt het fijn dat deze mensen bij ons huren. Wel sluiten we hiermee aan bij de gedachte dat huurders met een hoger inkomen een huur moeten betalen die meer in lijn is met de markthuur van de woning. Gemiddeld betaalt deze groep huurders nu € 568 huur per maand. Na de inkomensafhankelijke huurverhoging komt hun huurprijs gemiddeld op € 599. Na deze inkomensafhankelijke huurverhoging komt die huurprijs nog lang niet in de buurt van de markthuur.

Uitgezonderd van de inkomensafhankelijke huurverhoging zijn huishoudens waarvan 1 persoon een AOW heeft, of huishoudens met 3 of meer personen.

Voorbeeld 3: Huurder C met een inkomen van boven € 42.436,- betaalt nu € 535 huur per maand. Deze huurder krijgt een inkomensafhankelijke huurverhoging van 5,6% (€ 29,96) en gaan vanaf 1 juli straks dus € 565 huur per maand betalen.

Voorbeeld 4: Huurder D met een inkomen van boven € 42.436,- betaalt nu € 725  huur per maand. Omdat de huurprijs boven de sociale huurgrens ligt, krijgt deze huurder 1,6% huurverhoging (€ 11,60). Hij betaalt vanaf 1 juli dus € 736,60 per maand. 

Vrije sectorwoningen

Voor deze woningen geldt een huurverhoging van 2,6%.

Voor een aantal woningen zijn in het verleden specifieke afspraken gemaakt/bijzondere beperkingen in de huurovereenkomst vastgelegd. Zo kan bijvoorbeeld de afspraak zijn dat de huurverhoging volgens het CPI-cijfer gaat. Dit is voor de periode december 2017 - december 2018 vastgesteld op 1,6%.

Woningen waarvoor een sloopbesluit geldt, krijgen geen huurverhoging (0%).

Hoeveel was de huurverhoging vorig jaar?

Vorig jaar was de gemiddelde huurverhoging over alle woningen 0,9% (inflatie 1,4%). Ruim 7.000 huurders kregen toen geen huurverhoging (0%) en ruim 3.000 huurders 1,4% huurverhoging.

Wat doet Woonforte aan onderhoud en renovatie?

In 2018 gaf Woonforte  € 21,1 miljoen uit aan onderhoud en renovaties (inclusief het plaatsen van zonnepanelen).

Wat doet Woonforte met de huuropbrengsten?

In 2017 Woonforte kreeg 69 miljoen euro binnen aan huur.  Wij gaven dit geld in 2017 uit aan:

Onderhoudsuitgaven

18 miljoen

VvE bijdragen voor onderhoud 2,4 miljoen

Leefbaarheid externe uitgaven

0,4 miljoen

Renteuitgaven voor leningen

10.4 miljoen

Verhuurdersheffing en sectorspecifieke heffing

7.2 miljoen

Belastingen

2,3 miljoen

Personeelsuitgaven (lonen, pensioenen, sociale lasten)

7.5 miljoen

Overige bedrijfsuitgaven (kantoor, verzekeringen,

deurwaarders, kosten toezicht etc.)

8,4 miljoen

Als je alleen naar deze uitgaven (56,6 miljoen) kijkt, dan lijkt het alsof wij winst maken. Maar de rest van het geld gebruiken wij om te investeren in renovaties, nieuwbouw en aankoop van woningen. In 2017 investeerden we in:  

Nieuwbouw huurwoningen                                                  

7.8 miljoen

Woningverbetering (renovatie)

7.3 miljoen

Aankoop woningen

0,9 miljoen

Investeringen overig en externe kosten bij verkoop

0,3 miljoen

Als je de investeringen (16,3 miljoen) bij de operationele uitgaven optelt, kom je op een bedrag van 72,9 miljoen aan uitgaven. Dan lijkt het alsof we verlies maken. Dat is ook niet zo. Het geld dat we te kort komen, dat lenen we bij (met als onderpand de woningen die wij hebben). Binnenkort publiceren wij dit overzicht met de gegevens over 2018 (als het jaarverslag klaar is).

Wat doet Woonforte om jongeren aan een woning te helpen?

Vorig jaar hebben we het oude verzorgingstehuis St. Jozef omgebouwd tot studio’s voor spoedzoekers. Hier wonen nu veel jongeren. 29 bewoners stromen nu door naar het oude RaboBank gebouw aan de Laan der Continenten dat is omgebouwd tot appartementen. Zij maken weer plaats voor nieuwe spoedzoekers. In het gebouw aan de Laan der Continenten waren ook 10 woningen gereserveerd voor jongeren tot 23 jaar en 5 woningen voor ouders die in scheiding liggen.

Door de lange aanmeldlijst voor De Jozef weten we dat er veel jongeren op zoek zijn naar een woning. Alleen maar woningen bouwen voor jongeren lost het woningprobleem niet echt op. We proberen ook de doorstroom op de woningmarkt te bevorderen door senioren voorrang te geven op gelijkvloerse nieuwbouwwoningen. Zij laten een eengezinswoning achter waar een gezin naar toe verhuizen. Dat gezin laat vervolgens weer een appartement achter voor een starter. Bij De Leeuwerik is dit heel succesvol gebleken en hebben we veel mensen een mooie woonplek gevonden. 

Waarom bouwt Woonforte niet meer woningen?

Dat willen bij graag! Wij hebben echter zelf geen grond om op te bouwen. Wij zijn met een aantal partijen in onderhandeling over de aankoop van grond. Op deze twee locaties in Alphen aan den Rijn zijn wij in een vergevorderd stadium van onderhandelingen. Op deze locaties kunnen wij in totaal zo’n 320 nieuwe appartementen realiseren (waarvan 58 voor zorg). Hier komen ook huurwoningen voor huishoudens met een middeninkomen.  

We hebben ook nog wat ijzers in het vuur voor locaties voor nieuwbouw van eengezinswoningen en zorggeschikte woningen in Boskoop en Alphen aan den Rijn.

Welke huur betalen de huurders van de nieuwbouw in Lage Zijde en Toor?

De huren zijn afgestemd op het inkomen van de nieuwe huurder. Mensen met een inkomen onder de huurtoeslag grens, kregen de woning voor

  • € 586 of  € 628 in 2016
  • € 592 of  € 635 euo in 2017
  • € 597 of  € 640 in 2018.

Huurders met een inkomen boven de huurtoeslaggrens betaalden een huurprijs tot 710 euro per maand.

Zelf regelen

Zelf uw zaken regelen zonder rekening te houden met onze openingstijden of wachttijden? Dat kan!

Gewoon online, wanneer u dat wilt. Ook 's avonds en in het weekend. Ontdek het gemak.

Ga naar Mijn Woonforte